城市更新大市场，暖通工程商如何拿下旧改项目

我国城市发展转向存量提质增效，旧厂房、办公楼等通过功能转换承接新业态。这一趋势使暖通工程面临从简单设备更换到系统级重新设计的挑战。养老及大空间业态对温湿度稳定性、新风及排烟要求极高，且分期改造需求迫切。暖通工程商需提供定制化、可扩展的系统方案以抓住旧改红利，满足差异化运营需求。来源：人民网及相关行业分析。

　　城市里的一些旧空间，正在被重新使用。

　　曾经装着生产线的厂房，开始承接直播、设计、体育等新业态。一些办公楼经过改造，转为养老服务设施。部分原有幼儿园，也开始承担老年助餐、康复和日间照料功能。

　　建筑没怎么变，功能和服务对象变了。

　　我国城市发展正从大规模增量扩张，转向存量提质增效。过去，新的产业和服务需求主要靠新建园区、商业设施来满足。现在，既有建筑的再利用，开始成为承接新需求的重要方式。

　　对暖通工程商来说，这个变化带来的不是简单的设备更换，而是系统级的重新设计。

　　01、功能变了，暖通系统就得重做

　　旧厂房、旧楼宇更新通常包括外立面翻新、环境改善。但随着存量利用深入，功能调整成了核心环节。

　　北京东城区的美康大厦，原本是一栋约1.1万平方米的办公建筑，周边是上世纪五六十年代形成的居住片区。随着养老需求增加，这栋楼通过内部改造，转向集预防、保健、治疗、康复、养老于一体的综合养老设施。建筑高度、面积和外轮廓没变，内部功能和服务对象全变了。

　　武汉洪山区原有东湖社区蝴蝶园幼儿园闭园后，被改造为梨园街道养老服务综合体，增加了老年食堂、康复理疗、日间照料等功能，周边老人步行约5分钟就能到。

　　这两个案例有一个共同点：既有建筑的区位条件和社区联系，为功能转换提供了基础。但功能一换，暖通系统的需求就完全不同了。

　　办公楼改养老院，空调、新风、供暖、热水的需求跟办公场景差异很大。养老设施对温湿度的稳定性要求更高，新风系统需要持续运行，热水系统要满足老年人高频次、小水量的使用习惯。幼儿园改养老综合体，适老化改造对通风、无障碍环境的要求，和幼儿空间完全不是一个逻辑。

　　暖通工程商面对的不是“换几台设备”的问题，而是整个系统需要重新设计。

　　02、大空间改造，暖通方案要定制

　　新服务业态在发展初期，对经营规模、空间形态和商业模式还在探索。直播电商、设计工作室、运动空间、社区服务、文化体验等业态，需要根据运营情况持续调整。完全依赖新建，前期投入和建设周期都高。

　　存量空间提供了另一种选择。

　　原有建筑、道路和基础设施已经形成。一些厂房层高较高、空间开敞，适合改造为运动、展览、办公等场景。部分商场有人流、交通基础条件，也便于通过业态调整增加餐饮、娱乐、运动等服务。

　　无锡惠山正在改造的一处旧厂房，计划利用传统厂房原有的层高和大空间优势，在建筑14米层高内布局篮球、网球、羽毛球和健身空间，并叠加咖啡、餐饮、文创以及科创办公功能。

　　这种改造对暖通系统的要求很具体：大空间的通风、排烟、空调负荷计算，和常规办公空间完全不同。运动场馆需要独立的新风和排风系统，餐饮区需要排烟和补风，不同功能分区的暖通方案需要统一规划、分区控制。

　　这类项目的暖通设计需要定制化方案，不是套标准图集能解决的。

　　03、分期改造，暖通系统要留弹性

　　存量空间改造往往不是一次到位，而是分期实施、边运营边调整。

　　一栋旧厂房可能先改造一层做运动空间，运营一段时间后再改造二层做餐饮或办公。一个旧商场可能先调整地下一层做生鲜超市，再逐步改造楼上楼层。

　　这对暖通系统提出了新要求：预留扩展接口，留出调整空间。

　　冷热源容量不能一次设计到极限，管路系统要预留分支接口，控制系统要支持分区独立调节。如果暖通系统一次性设计到满负荷，后期调整业态时，系统改造成本会很高。

　　工程商需要从“一次性交付”转向“可扩展设计”。

　　城市进入存量时代后，许多新的变化从已经建成的空间中寻找承载方式。随着人口、产业和生活方式变化，部分建筑需要重新寻找与当下需求相适应的功能。

　　城市更新的内容，从物理环境改善延伸到空间功能调整。旧空间与新需求之间，形成新的连接。

　　对暖通工程商来说，存量空间改造不是简单的设备更换，而是系统级的重新设计。谁能理解不同业态对暖通系统的差异化需求，谁能提供可扩展、可调整的系统方案，谁就能在这轮存量更新中找到自己的位置。